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¿Puede un copropietario arrendar un inmueble sin la autorización del resto?

En principio, al encontrarnos ante una copropiedad, los actos de administración, como señala el artículo 398 del Código civil, han de ser adoptados por la mayoría de los copropietarios. Pero un arrendamiento de bienes inmuebles que pertenecen a varios en proindiviso tan solo se considera acto de administración si no supera los 6 años de duración; y se considera acto de disposición o gravamen si supera dicha duración, para lo que requiere la unanimidad de los copropietarios. Este criterio se mantiene en numerosas sentencias en las que se sancionan tales actos con la nulidad absoluta o radical, como las del TS de 12 de noviembre de 1987 y de 28 de marzo de 1990, AP Valencia de 7 de julio de 1999, AP León de 21 de diciembre de 2001, AP Valencia de 2 de noviembre de 2002, AP Murcia de 4 de diciembre de 2003, AP Alicante de 18 de febrero de 2004 y AP Zaragoza de 20 de junio de 2008.

Igualmente nos encontraríamos ante la falta de un elemento esencial del contrato de arrendamiento, cual es la el consentimiento de los arrendadores. En este sentido existe una evidente falta de capacidad de contratar, pues no hay consentimiento de los arrendadores -todos-, requisito que unido al objeto y a la causa son necesarios para la existencia de todo contrato. Es por ello que al no existir consentimiento el contrato es radicalmente nulo

En este sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1990 proporciona una importante pauta interpretativa, al señalar que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule (45 años en este caso) en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (art. 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aun representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito.